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國內(nèi)部分銀行暫停房地產(chǎn)夾層和供應(yīng)鏈融資

瀏覽:5669 作者: 時間:2014-02-21
近日,春節(jié)前,有股份制銀行發(fā)通知,暫時停止辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù),暫停房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù);普通房地產(chǎn)開發(fā)貸款、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款等未包含在內(nèi),但是相關(guān)通知表示,嚴(yán)控總量,確保總量不增加。而實際上,今年以來,其他各家銀行也在全面收緊房地產(chǎn)企業(yè)的授信,不少房地產(chǎn)開發(fā)商反映,很難拿到銀行貸款,個人住房貸款也未出現(xiàn)松動。

  近日,春節(jié)前,有股份制銀行發(fā)通知,暫時停止辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù),暫停房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù);普通房地產(chǎn)開發(fā)貸款、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款等未包含在內(nèi),但是相關(guān)通知表示,嚴(yán)控總量,確??偭坎辉黾?。

  而實際上,今年以來,其他各家銀行也在全面收緊房地產(chǎn)企業(yè)的授信,不少房地產(chǎn)開發(fā)商反映,很難拿到銀行貸款,個人住房貸款也未出現(xiàn)松動。

  年前已暫停夾層融資

  “年前就停了?!鄙鲜龉煞葜沏y行的多地分行人士證實,總行的判斷是基于在經(jīng)濟(jì)條件下行、資產(chǎn)泡沫過大、貨幣政策緊平衡的環(huán)境下,風(fēng)險急劇上升,一旦發(fā)生風(fēng)險暴露,處置起來非常困難,為此總行提出停止辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)。同時要求企業(yè)金融業(yè)務(wù)條線重新審視相關(guān)政策流程并提出風(fēng)險應(yīng)對措施,在新的政策出臺之前,暫停辦理房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)。

  該銀行華東某分行信貸人士介紹,在內(nèi)部,夾層融資主要放在投資銀行部,供應(yīng)鏈金融則屬于企業(yè)金融條線下的貿(mào)易金融部。截至2013年6月,公司供應(yīng)鏈融資業(yè)務(wù)余額4023.88億元。

  夾層融資是風(fēng)險和回報介于優(yōu)先債務(wù)和股本融資之間的一種融資形式。國內(nèi)常見的操作模式是,銀行給中小企業(yè)提供有信用和價格優(yōu)惠的1到3年期貸款,同時,安排其子公司或關(guān)聯(lián)公司獲得該企業(yè)一定比例的股權(quán)認(rèn)購權(quán)(通常不超過10%)。

  “夾層融資客戶一般都是房地產(chǎn)企業(yè)。比如一家企業(yè)買地需要10億元,但自身只有5億元,那么就先向我們貸款5億元買地,地下來后再抵押給我們,風(fēng)險相對較高,我們分行目前還沒有成交過一筆,全行這部分融資也并不多。”上述華東某分行信貸人士表示。

  另一分行人士還透露:“房地產(chǎn)開發(fā)貸等普通貸款新增也很少,因為總行文件要求嚴(yán)控總量,確??偭坎辉黾印!?/span>

  “今年,總行層面?zhèn)鬟_(dá)了精神,預(yù)判目前房地產(chǎn)行業(yè)可能已處于過剩,現(xiàn)在成交量下降可能是一個拐點信號。因此要求對房地產(chǎn)企業(yè)融資要更謹(jǐn)慎,嚴(yán)控新增,特別是三四線城市?!鄙鲜鋈A東某分行信貸人士證實。據(jù)一國有銀行廣東分行一位中層介紹,建行一直沒有做房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù);而招商銀行現(xiàn)在只做幾大地產(chǎn)商,有個“小名單”;只有平安銀行逆勢而為,還在做。

  最新《中國主要城市房地產(chǎn)市場交易情報》顯示,2014年1月份,包括北上廣深四大一線城市在內(nèi)的43個主要城市,超過九成城市樓市成交量出現(xiàn)環(huán)比下跌。

  申銀萬國最近研究報告稱,春節(jié)過后的交易量反彈亦弱于往年,成交量季節(jié)性復(fù)蘇不及預(yù)期的可能性增加。

  以興業(yè)銀行為例,曾踏準(zhǔn)了國內(nèi)2007年前的一波房地產(chǎn)牛市,2006到2007年兩年,該行猛飆房產(chǎn)按揭貸款,增量曾一度趕超當(dāng)時股份行頭牌招商銀行,帶動零售業(yè)務(wù)量增至股份行第二。興業(yè)銀行房產(chǎn)開發(fā)貸增長同樣強勁,到2007年底,興業(yè)房地產(chǎn)相關(guān)貸款占貸款余額的比重一度達(dá)到41.5%的高點。

  興業(yè)銀行從2009年,迅速退出房地產(chǎn)。2009年末,房地產(chǎn)類貸款占比已經(jīng)下降到13%。同時,公司還壓縮了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的比重,房地產(chǎn)開發(fā)貸款占房地產(chǎn)業(yè)貸款總額的比重為46.63%,同比下降了25.51個百分點。

  2013年,21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者獲悉,在內(nèi)部重新定價后,興業(yè)在國內(nèi)銀行業(yè)中較先結(jié)束了房產(chǎn)按揭貸款利率優(yōu)惠,整個按揭規(guī)模2013年也增長有限。

  全行業(yè)共識:收緊房地產(chǎn)信貸

  正如中國社科院副院長李揚日前所說:“金融部門已在對未來房價可能下跌做準(zhǔn)備?!?/span>

  從另一家股份制銀行獲悉,今年對房地產(chǎn)貸款總量的態(tài)度亦是“嚴(yán)格控制”。

  “不好的客戶就不做了,存量的質(zhì)量好的客戶,招、保、萬、金、綠(招商、保利、萬科、金地、綠地)之類的,做做額度就滿了。上半年行業(yè)額度都得搶,下半年應(yīng)該就沒額度了?!痹摴煞葜沏y行內(nèi)部人士預(yù)期,今年房地產(chǎn)授信會比去年進(jìn)一步收緊。

  數(shù)據(jù)顯示,2013年末,北京市中資銀行本外幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額比年初減少248.4億元,同比下降5.3%;上海市中外資銀行本外幣商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)貸款全年增加398.2億元,同比少增12.9億元。

  亦有二三線房地產(chǎn)開發(fā)商反映,除一級開發(fā)商外,其他房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)無法獲得銀行貸款。

  除房地產(chǎn)企業(yè)授信收緊外,銀行對個人住房按揭貸款的態(tài)度也并未出現(xiàn)松動。

  “首套住房,執(zhí)行基準(zhǔn)利率,基本已無優(yōu)惠,首付比例最高七成。二套,基準(zhǔn)利率上浮10%,首付比例最高三成。有的城市,首套利率也在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮1%——5%。甚至已有股份行暫停個人房貸?!蹦硣猩虡I(yè)銀行人士介紹。

  “高企的資金成本令其主動收縮盈利能力差的按揭貸款,在按揭貸款的發(fā)放時間、發(fā)放要求上都進(jìn)一步嚴(yán)格,如果沒有一定的窗口指導(dǎo),住房按揭難現(xiàn)明顯松動。這將使成交量季節(jié)性復(fù)蘇不及預(yù)期的可能性增加?!鄙赉y萬國分析師認(rèn)為。